收购印力，万科管理层葫芦里到底卖的什么药？

更新日期 ： 2016-08-23 13:48

　2016-08-23 10:52·投资

       万科深陷股权漩涡至今已达一年，因各方资本强势介入而被迫不断接受种种挑战的公司管理层尽管很被动，但要是将万科拱手相让显然不是王石的风格。

　　8月21日晚，万科在港交所发布公告，称公司斥资19.28亿美元(相当于人民币128.7亿元）收购黑石集团的名下商业地产公司股权，投资事项完成后，Vanke Rainbow(投资资金之全资附属公司)将持有印力集团已发行总股本96.55%，黑石集团联营公司管理的基金及印力集团管理层将共同持有其余的印力集团已发行总股本3.45%。

　　“对此事我的判断是，万科在罔顾股东利益，走一步险棋。”一位曾在万科商业地产任职的高层人士告诉《华夏时报》记者， 以我在万科的经历与感受，万科可打的牌不多了，章法也混乱了。

　　印力新平台？四大理由质疑收购印力，万科管理层葫芦里到底卖的什么药？

　　根据公告，万科宣布收购印力集团股份，该项目投资事项总代价为19.28亿美元（相当于人民币128.7亿元），为Vanke Rainbow及印力集团经公平蹉商后确定，投资事项的代价将由投资基金支付。投资事项完成后，Vanke Rainbow将持有印力集团已发行总股本96.55%，黑石集团联营公司管理的基金及印力集团管理层将共同持有其余的印力集团已发行总股本3.45%。

　　公告显示，万科已与招商银行订立了包括财务支持在内的合作协议。双方同意就总额达人民币90亿元的投资事项进行合作。合作协议条款为期六年。这意味着万科仅出资38.89亿，就获得了合资基金62.07%的权益。

　　印力集团，在中国商业地产尤其是购物中心领域，被视为国际化程度相当高的企业之一，合作伙伴从沃尔玛、凯德、西蒙、摩根士丹利到黑石、工银国际等。2014年，印力联合黑石一口气并购9大商业项目，开始走上做大规模的道路。

　　2015年，这家专注做购物中心的商业地产运营商获得迅猛发展。资料显示，截至2015年底印力自营商场全年销售额同比增长16%，公司持有管理项目达34个。过去六年公司利润复合年增长率达34%。

　　万科表示，董事会认为投资事项可改善本公司于商业物业领域的的管理及经营能力。这与本公司未来十年发展成为城市配套服务商的战略一致。董事会认为，印力集团拥有卓越的商业物业管理及经营能力，并聚集大量长期且稳定的优质租户资源。 

　　不过有业内人士分析认为，由总裁郁亮及执行副主席张旭主导的万科管理层，正谋求透过收购黑石集团资产，以打造一个新的平台，保住王石等人的控制权。有关的资产分别是印力集团和MWREF Limited。粗略估计，收购价约为130亿元人民币，其中90亿人民币美其名为招商银行的股本投资，但实质是向招商银行借贷，万科会承担35亿元人民币，其余的5亿元人民币则由“黄先生”支付。“黄先生”即是绿景中国地产主席黄敬舒，而万科目前持有绿景6%的股权。 

　　对于万科此举，上述在万科商业地产工作过的高层直言，这是罔顾股东利益，他认为理由如下：

　　“一，万科对商业地产的战略布局历来都不是核心业务，其打造的万科广场，万科里均为点缀之作。商业地产由于沉淀资金大，回报率低，回收周期长，很难在上市公司报表中有良好表现。因此，万科不具备继续投资商业地产的战略需求。

　　其二，万科缺乏商业地产方面资深人才，从毛大庆到丁长峰外，执掌万科商业地产的旗手难觅。同样，印力本身也缺乏相关的人才，项目本身也良莠不齐，谈不上优势互补。

　　其三，印力的前身是深国投，被华润收购后被黑石注资，都属于资本运作，在业务上没有大的突破。万科此举更大层面也是将良好的现金流沉淀下来，使资产结构多元化，降低资产含金量，为收购人多设置一些门槛和难度。

　　其四，管理层此番做为，短期内难见利好，股价会下跌，收益会减小，不是一个双赢的打法。勉强为之，不排除管理层再造一平台的可能。”

　　业绩增长背后的挑战

　　值得一提的是，深陷争端长达一年的万科，不管各方是否心怀鬼胎，但其管理层却依然带领万科取得骄人业绩，只是这种影响力还能持续多久仍然值得忧虑。

　　8月22日，万科举行2016中期业绩发布会，开盘后万科A股价一路攀升，最高涨幅逾3%。

　　截至收盘，万科A涨0.45%%， 报24.70元，成交额44.84亿元，换手率1.85%。

　　中期财务报告显示，2016年上半年，万科营业收入为748亿元，比2015年同期502.7亿元增加48.8%；营业利润为99.04亿元，同比增加13.6%；归属于母公司净利润为53.5亿元，同比增加10.42%。

　　不过值得注意的是，虽然万科保持了业绩增长，但股权事件导致公司新的土地项目获取受阻，已有31个合作项目因股权问题出现变化。6月底以来，部分合作方担心公司品牌、管理、融资优势不能持续，提出改变合作方式甚至解约，潜在项目难以邀请同行合作。6月底至8月初，万科已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。另据了解，报告期内，万科获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米。

　　万科称，这半年是公司32年发展史中极为特殊的半年。今年上半年，万科利润增长慢于收入增长的主要原因是，当期结算的相当一部分项目是2014年市场调整期内售出的项目。

　　而万科同时明确表明管理层所受到的诸多挑战已经开始产生负面影响。万科报告称，上半年销售持续增长，万科2014年以来建立的事业合伙人机制发挥了中流砥柱的作用，起到了凝聚团队的重要作用。报告表示，管理层将努力稳定经营，但不排除未来业绩会因股权事件受到影响。

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