渝开发获10亿团购大单：前三季扣非亏损565万 现金不足以覆盖短债

更新日期 ： 2020-10-19 16:54

　　近日，渝开发(4.020, 0.00, 0.00%)披露公告，宣布与经开区征地中心签订协议，后者拟团购公司开发建设的渝开发南樾天宸 A69/01项目物业。

　　预计最高销售收入超过10亿元，经测算目前可形成归属上市公司的净利润约3亿元，这对于销售下滑的渝开发来说无疑是一个重大利好。不过值得注意的是，该协议仅为预约合同，而非预售合同，仍存在重大不确定性。

　　今年上半年，渝开发销售收入下滑了近30%。受结转收入下滑的影响，业绩也在大幅下滑。前三季度实现营业收入1.44亿元，同比减少27.93%；扣非净利润则为-565.09万元，同比下滑220.76%。

　　渝开发获10亿元团购大单 经测算可形成净利润约3亿元

　　近日，渝开发公告披露，重庆经济技术开发区征地服务中心（以下简称“经开区征地中心”）拟与公司签订《渝开发“南樾天宸”住宅房屋购买框架协议》，团购公司开发建设的渝开发南樾天宸 A69/01项目物业用于定向商品房使用。

　　最高销售收入超过10亿元人民币，经测算目前可形成归属上市公司的净利润约3亿元（1-9号楼）。这对于前三季度扣非后亏损的渝开发来说无疑是重大利好，不过该协议属于预约合同，而非预售合同，仍存在重大不确定性。

　　渝开发南樾天宸A69/01项目位于茶园-鹿角组团A标准分区A69/01 地块，地块总占地面积约6万㎡。

　　根据协议，团购物业为该地块全部高层建筑，规划建设10栋，其中1-9号楼拟售建筑面积约11.3 万㎡ ；由于产品类型及甲方需求原因10号楼（拟售建筑面积约1.93万㎡）销售具有不确定性。

　　团购的房屋按照建筑面积计价，1至9号楼建筑面积单价为 11100元/㎡， 10号楼若达到销售条件，根据产品类型调整情况再确定按建筑面积单价10000元/㎡或11100 元/㎡计价。

　　购房款采用分期支付，双方确定的一期交房时间确定为2022年6月30日前，二期交房时间确定为2023年6月30日前。

　　渝开发三季度扣非后亏损563.29万 现金不足以覆盖短债

　　渝开发前三季度扣非后呈亏损状态，净利润主要来自股权转让收益。

　　报告期内，转让了祈年公司51%股权，确认非流动资产处置收益4714.03万元，此外因为受估值模型变化及新冠肺炎疫情、股市波动等造成交易性金融资产公允价值下降，同比减少非经常性损益1534万元。综合来看，前三季度非经常性损益为3163.82万元。

　　如果扣除非经常性损益，渝开发前三季度亏损565.09万元，上年同期为盈利467.96万元，同比下滑了220.76%。亏损主要来自三季度，上半年扣非亏损1.8万元，三季度则亏损563.29万元。

　　渝开发在业绩预告中披露，扣非净利润下滑是由于期内房地产项目结转收入下滑所致。目前房地产业务收入占比为56%，占比接近14%的租赁和商业服务业务收入上半年下滑了近70%，石黄隧道经营权收入也下滑0.16%。

　　前三季渝开发现金流也在大幅流出。销售商品收到的现金为3.8亿元，同比减少34%。购买商品、接受劳务支付的现金则大幅增长600.79%至17.66亿元，由此导致经营活动现金流净流出15.23亿元，这也是渝开发2016年以来首次出现净流出。主要是由于年初在重庆北碚区拿地所致。

　　目前渝开发资产负债率为51.5%，较2019年底增加8.95个百分点。

　　截至上半年，渝开发融资余额为23.32亿元，融资利率最高为5.225%，最低为3.95%，一年内到期的融资规模为14.52亿元，而账面现金为10.19亿元，不足以覆盖短债。

　　上半年销售收入下滑近30% 拿地楼面价接近周边售价50%

　　渝开发是一家小型房企，开发项目主要集中在重庆市区域内，截至上半年，公司剩余可开发项目计容建筑面积108.2万㎡，其中权益剩余可开发项目计容建筑面积仅为78.23万㎡。

　　上半年在疫情下，重庆房地产市场萎缩严重，量价全面下跌。根据重庆市统计局公开数据，截至6月底，重庆市商品房施工面积2.44亿平方米，同比下降2.8%，其中住宅施工面积1.62亿平方米，下降1.2%。商品房销售面积2728.33 万平方米，同比下降13.3%，其中住宅销售面积2110.77万平方米，下降21.5%。商品房销售额 2155.48亿元，同比下降17.7%，其中住宅销售额1787.65亿元，下降21.5%。

　　作为小房企，渝开发销售受到严重影响。公司未披露季度销售数据，根据半年报，上半年主要销售了三个项目——山与城、格莱美城以及星河one项目，签约收入总金额为1.48亿元，相比上年同期，下滑了近30%。公司整体销售毛利率则较去年底下滑19.6%个百分点至23.01%。

　　一月份疫情前，渝开发斥资14.73亿元获取了重庆北碚区蔡家组团两宗土地（可建计容面积共22.99万㎡），结束了多年未拿地的历史。

　　其中8.01亿元获得的居住用地，楼面价为6378元每平方米；以6.72亿元获得的地块楼面价6437元每平方米。目前邻近地区融创溪山春晓及美好名流印象在安居客和房天下网站上，报价在13000左右，渝开发楼面价占到目前售价的接近50%。从楼面价及周边售价来看，该项目盈利空间受限。

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