碧桂园电话会议称：负债9300亿的传闻来自自媒体，该媒体同时在传言同行万科负债过万亿，万科方面已做出解释，这是针对地产公司的外行观点。碧桂园在此澄清，9300亿中有3308亿属于贸易及其他应付款；3467亿属于预收账款，来自已售住房，碧桂园不存在交楼问题，因此这并不存在负债风险；另外的有息负债2160亿为上年度报表，今年上半年负债略有上升，但碧桂园仍旧控制净负债率在70%以下，这是一个红线。且公司采用年初各类评级机构指标分解至经营管理动作中，公司规模日益扩大的同时也注重稳健性，请大家放心。
碧桂园电话会议纪要
来源：债券实地调研
问：1）这一系列建筑事故问题与高周转模式或是新工艺流程是否有关，公司在检查工程状况后是否有所发现，之后又有何种措施可以避免事故发生？2）传言碧桂园全年债务累计达到九千亿，且还在上涨，更有传言碧桂园已经停止五六线城市全覆盖的计划策略，请问是否属实？
答：1）不完全与高周转有关。目前碧桂园有近2200个项目，此次事故工程均属于外包模式，并不是监理的问题。事故发生后碧桂园已经进行自我检讨与全面检查，公司有较强的质量把控能力，各项新的工艺流程措施都是为了能够引领行业。全面停工后，截至昨日，90%的项目经检查并不存在质量安全隐患，已经开始复工；针对剩下的10%项目，总部已经派出质量小组对细节质量隐患进行检查评估，今晚将得出相关检查结论，并判断其中有哪些是需要停工，而哪些可以复工。另外，我们对出事故的项目，如杭州项目，会对相关责任人或是责任方进行鉴定，无论是承建商责任还是自身管理责任都会发出公告，并对责任人进行严肃处理。
2）负债9300亿的传闻来自自媒体，该媒体同时在传言同行万科负债过万亿，万科方面已做出解释，这是针对地产公司的外行观点。碧桂园在此澄清，9300亿中有3308亿属于贸易及其他应付款；3467亿属于预收账款，来自已售住房，碧桂园不存在交楼问题，因此这并不存在负债风险；另外的有息负债2160亿为上年度报表，今年上半年负债略有上升，但碧桂园仍旧控制净负债率在70%以下，这是一个红线。且公司采用年初各类评级机构指标分解至经营管理动作中，公司规模日益扩大的同时也注重稳健性，请大家放心。
关于全覆盖策略，是我当年针对公司多区域现状，建议区域有多少现金就买多少地，针对管理不好的区域，并不希望其做盲目投资。但我们认为今年年底会是一个好的投资机会，是一个收并购黄金时点，因此希望在第二第三季度放缓投资，第四季度便可拥有足够现金进行收并购活动，这是我基于资金安排角度做出的建议，将企业资源用在刀刃上，却被外界误解为策略暂停。公司目前现金余额过2000亿，回款率等方面都在行业领先，销售、去化率、利润等都处于良性势头。
问：1）公司在过去两天进行了包括六安、上海、杭州事故项目的排查，现在是否得出了结论，是某些人在施工进度上有操作失误还是监管不力，公司的措施是什么？2）公司项目数量众多，从事故次数上是否有历史数据来说明高周转进程中事故概率仍控制在合理范围内，来说明企业品控没有问题？3）事故发生地区等地销售是否存在影响？
答：1）六安事故发生场所为工人宿舍，杭州的是基坑辅助工程，这些都不是工地主体，但也确实反映了我们目前在配套项目上重视度不够。主体工程已经有了严谨的质量管控体系，但在配套工程领域，部分区域可能存在一定的忽视，我们以后会更加重视。目前公司已经出台相关的质量控制文件，涵盖宿舍、工棚等进入质量管控体系之中，质量管控体系得以完善。
2）根据数据显示，过去十年中，事故发生概率是下降的。具体数据待剩下的10%项目清查后再给出更全面的数据。3）媒体报道后，销售仍旧平稳、良性，与舆情并未挂钩。
问：我们排查后有初步结论吗？
答：刚伍总也有提到，杭州的项目主要是下雨下得时间长，加上周边有重型车辆的扰动，使得基坑失稳了，所以造成了路面的沉降。安徽六安的项目，主要是项目工地的临时建筑被强暴雨侵袭，才出现了安全问题，造成了人员伤亡。目前具体的责任认定的结论还没有出来。只要结论出来，我们一定是非常严肃地处理相关人的。
问：短期来说是否会放缓高周转目标？
答：现在90%的项目已经查过了，没有问题继续开工了，就是剩下的没有查完的10%还没有复工，可能会放缓一点。但其实我们不会有大面积的变化。
问：现在盘查来看，问题比较多的都是外包项目，那么咱们的外包项目占整体的比重是多少？地域上的分布是怎样？
答：我们公司自己做的项目占到百分之十几到二十几，剩下的都是外包的。外包的单位其实都是全国性、区域性做得很好的企业。当然里面确实有一些本地的建筑承包商，但都是经过我们的筛选体制才能进到承包商库的。最近发生个别的事故后，我们也会进一步去检讨自己的承包商筛选机制，让这个机制能够在原来的基础上更严格。但并不是说外部承包商的质量就比我们内部的普遍要低，我们是有系统筛选方案的，都是选好的承包商来做。
问：伍总您对棚改的货币化率下降的想法是什么？
答：我们之前做过统计，如果全部停止，对我们公司整体的影响大约在5%左右。但是现在很多地方政府吃不消，又发了一个通知，说是根据不同地方的不同情况，还是可以继续选择货币化的。所以就是说，对我们的影响也不是太大。
问：外包的承包商有问题，咱们会对他们进行公开处理吗？
答：会的，肯定会的。
问：今天为什么莫总没有参加？
答：因为我对公司的情况还是比较清楚的，所以能答的我肯定都尽量答。如果你们想见莫总，下一次我邀请他来跟大家做互动。
问：之前有个传言说是碧桂园有全面停工，请问您对这个传言有什么解释吗？另外市场对于高周转的战略有一些议论，公司的这个战略之后会有变动吗？
答：全面停工是因为我们觉得出了这几次安全质量问题，必须要对所有的项目进行质查，所以我们进行了全面停工。停工的目的是把每一个环节都查清楚，没有安全隐患才继续施工。目前已经有90%的项目通过了检查，没有问题继续开工了。第二个高周转的问题，我觉得我们一直坚持得挺好，而且在每个节点都力争能做到更好，之后如果有变化那肯定是在质量上做得更好，但是我们的模式是不会变的。
问：碧桂园之前有两次发债受阻，主要原因是什么？后续债券发行进展是否顺利？
答：第一次是国家不希望资本市场大量的钱流入房地产，所以给了证监会指导意见，所以当时证监会把所有地产公司发债都停了。但对我们来说，这没有太大影响。因为大家都知道，15年之前资本市场本来就不许我们发债的，我们只是15年16年发的比较多，所以本身这个量是不大的。另一个是，我们也不希望拿太贵的钱，我们的资金也充裕。那次是我们主动终止了，而不是外界传闻的发不出去。
问：现在很多地产开发商在回流现金上比较积极，碧桂园现在在更多回笼资金上是怎么考虑的？
答：对地产来说，快速回笼资金永远是最好的策略。不管环境好还是不好，碧桂园都把快速回笼资金放在最重要的位置，因为这是做生意最安全有效的办法。快速回笼资金我们也不是今年才提的。另外，在今年这种环境，企业只要控制好负债，应该就没有太大的问题。所以负债低的企业来说，今年是比较好的机会。对于负债高的企业，今年就比较辛苦了。
问：我们现在对各个项目的回笼要求是什么？
答：我们还是希望回笼率能和去年持平。
问：70%的负债率是指哪个负债率？有估算过之后到期债务的偿还情况吗？今年发生的事故会影响公司有提前偿还债务的压力吗？
答：70%是指净负债率。考虑每年的偿还量是我们的日常工作之一。去年年底差不多有1500亿的现金在手上，流动性很充裕。今年6月30日的数还没出来，整体的债务结构不会有太大波动的。这个偿还债务的压力是没有的。
问：公司的合伙人机制和跟投，在每个项目层面，外包工程的团队会参加吗？
答：我们有对他们的质量有奖励，但和公司的奖励机制是不一样的。
问：这个基于质量上的奖励机制会比较鼓舞人心吗？有没有数据可以分享？
答：比如如果做得好，我们会给他们每平方米100元的奖励。
问：跟我们公司长期合作的外包工程团队，像您刚才提到的有些是本土化的团队，他们的审批权限在集团哪个层面进行的呢？合作比较久的团队时间有多久了？
答：这个数据我们可以去成本中心拿，到时候让ziming传给你。十年都跟着我们做的团队还是挺多的。最终审批权限是在我们集团的招投标部门。
问：招投标部门有什么特别的筛选标的要求吗？
答：全国性和当地的做得比较好的承建商。经过外部挑选，是前几名，那我们就会给他们一点量试一下，做得好才加大量。如果做一个项目挺好，做三个不行，那我们就会控制给他们承建的量。我们有把控质量的人进行考核，做得不好的会清理出去，是个优胜劣汰的过程。
问：承建商可以接碧桂园的项目，那他们其实也是可以接别的地产的项目。那比如，他们和别的地产商从开工到竣工是一年完成的，但是和我们合作就要六个月完成，那他们怎么去调整节奏配合碧桂园的高周转要求呢？
答：这个我们招投标的团队会在招投标的时候和他们谈好。比如正常的一个工地是100个工人，那我们就会要求他们用300个工人，而且会教他们怎么作业。具体的要求和指示我们都会给到。
问：出了事故之后，政府层面有没有对碧桂园有所影响？
答：目前暂时没有影响。正是因为之前没有影响，所以我们才忽略了之前的舆情。因为政府也是很了解碧桂园，比较支持碧桂园的。
问：验房是自己做的还是外包的？
答：是我们自己的客户服务部在做。
问：基于现在的股价水平，公司是否会出台一些增加投资者信心的操作？
答：我们很希望股价能在合理水平，现在确实是有点太低估了。
问：如果中期业绩之后股价还是维持在现在的水平，公司是否会采取什么操作？
答：那肯定。我们不希望股价一直这么低。如果一直这个价，我们自己肯定都会买的。
问：公司的融资成本在边际上是否有改善？现在三四线的项目在预售条件，销售回款方面是否有比之前更为严厉的政策？
答：今年的宏观环境下，融资成本很难向下优化，现在融资成本相比之前有小幅上升。三四线预售条件没有大幅改变，和之前差不多。
问：出了事故后我们有停工全面检查，那我们原先的今年新开工和竣工面积的指标会有变化吗？是否会有所下调？以及明年的指标是否有初步规划？
答：今年的竣工没有太大变化，还是按照原先的计划进行。明年的规划其实在今年年初就已经做了大概规划。我们努力让自己做得更好。
问：公司在今年下半年是否有一些美元债要还？之后是否会发一个成本比较高的美元债去还这个债？
答：我们近两三个月没有这个压力。11月份会有一个5亿的美元债，今年其他时间就没有美元债要还了。我们的债券目前的市场表现还是不错的。上个星期做了一个私募债券，整体反馈都是很好的。而且我们还有没用完的发改委的额度。实际上，我们灵活度还是很大的。适当的时候可以进行再融资。
问：三年期的美元债，公司的利率是否要给到8%？
答：不用。我们的债券现在二级市场的交易价格，5年期的，大概在6.5%左右。
问：公司现在手头是否有资金能够偿还11月份的5亿美元债券？理论上是否需要发债？
答：有，能够偿还。理论上也不用发债。除了债券之外，我么也有其他的融资渠道。
问：CB一年到期后就要还了，公司打算用什么工具还？
答：用债券、自有资金、银行贷款或者境内调拨资金都可以。我们会在适当的市场机会做适当的安排。
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