A股路断再走举债扩张老路 富力地产环环相生陷死循环

更新日期 ： 2017-12-04 09:28

2017年12月04日04:02 国际金融报

        A股“路断”再走举债老路 富力地产陷死循环

　　国际金融报记者 | 孙婉秋

　　东方IC 图

　　编者按：最近以来，李思廉一直想“搞大一点”，于是和王健林的万达集团达成了近190亿元的“世纪交易”，与此同时，富力地产欲加速回归A股。然而，A股的阳光似乎难以照进富力心房，回A路再次中断，不得已，富力再次走上了举债老路，这让富力原本难负的债务重担，再加上了一根驼背上的稻草。

　　手持香港中文大学数学系毕业证书的李思廉可谓地产大佬界的学霸级人物。曾几何时，富力风光之际，李思廉将其和合伙人张力的双雄角色诠释为“张力打前锋，负责工程开发及管理方面，而我是做后卫的，管着钱柜（即财务）和销售”。

　　如今看来，这种“双老板制”产生了明显的弊端，在“前锋”张力接连踏错市场节奏后，李思廉在富力身上也难以施展其过人的数学天赋。

　　眼下的富力正陷入一场死循环中。

　　为了融资执着回A，怎奈路途漫漫，远水难解近渴，富力不得不高额举债以期在行业分化加剧之际得以保身，然而随之带来的财务状况继续恶化又为其回A之路打上了更大的问号。

　　环环相生，以此往复，无止无休。

　　第五次中止

　　李思廉的上一次公开亮相还得追溯到3个月前。彼时，富力地产发布2017年中期业绩公告，李思廉一席正装，显得颇为轻松。

　　随后的时间，富力和其他房企一样，进入全力冲刺年终业绩阶段。近一个多月来，其接二连三有所行动，这一系列动作颇具观赏性，也耐人寻味。

　　回A、收购万达酒店、借款等构成了其死循环中的主要环节。

　　10月初，一颗真心向A股的富力在最新的IPO排队位置中发生了变动，后退了三位。

　　10月20日，富力中止上交所IPO审查，一时间众说纷纭；

　　两天后，富力地产公告称，此次中止IPO审查是由于变更保荐代表人所致。

　　一位资深保代人士向《国际金融报》记者透露，部分企业的IPO中止，醉翁之意不在酒，主要是想推迟上会时间，毕竟近期IPO过会刮起了从严风。

　　中邮证券首席策略分析师程毅敏表示，就富力的情况而言，保荐人变更与IPO中止并无绝对相关性。很大程度上还是基于当前“大审核制”下监管趋严的观望。

　　记者就此说法与富力求证，其公关人员表示这一问题暂不回应。

　　这已经是富力回A之路的第五次中止，2005年着陆香港登上资本市场后，因估值过低，且作为中资股，富力无法通过股权融资降低杠杆，海外融资便利度也不及红筹股们。中原地产首席分析师张大伟认为港股的房地产思维是存量经营思维，这是内房股在香港不受待见的主要原因。

　　两年后富力地产便着手回A。到2013年的6年间，富力地产前后4次向A股发起冲击，终因资本市场环境变化和政策调控等原因而宣告失败。

　　2015年9年，富力再次提交招股书，招股书显示富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额不超过350亿元，以此来投资其在北京、上海、天津等地的新项目。

　　再次举债扩张

　　富力回A的目的众所周知，降低目前高额融资成本以及改善恶劣的资金状况。

　　过去数年因为战略屡屡失误，当万科、恒大、碧桂园等同行专注住宅开发、实行高周转模式时，富力在尚未打通海外资本市场的前提下，效仿新鸿基，大力发展持有物业。最终在商业地产和住宅开发的互搏中牵绊住自己。直接导致其项目周期长、见效慢、资金周转不利、负担沉重。

　　错失房地产黄金十年的富力其账面数字并不乐观，从2012年起其经营活动产生的现金流一直为负，2017年上半年这一缺口更是高达86.67亿元。

　　回A之路的蹉跎且漫长或许远超富力想象，如果说A股给其资金面带来的利处是让其活得更好时，摆在富力面前的难题是先要活下去，毕竟愈发聚拢的行业与往昔相比早已不可同日而语。

　　克而瑞最新的统计数据显示，今年1-11月房企的销售金额（流量金额）排名中，头部的碧桂园、恒大、万科已经轻松越过4500亿元大关，碧桂园更是以5347.7亿元率先吸了口5000亿上空的空气。从第一梯队出局的富力，以793.2亿元的成绩排名20，且距离其身后中南置地、阳光城(6.760, -0.02, -0.29%)、泰和集团、正荣集团等差距不过百亿，优势微弱。早在3年前富力便将年度销售目标定在700亿元，增速微弱，而阳光城、泰和、正荣作为闽系房企的典型代表，扩张迅猛绝非富力可比，一周前中南置地更是喊出力争3年3000亿元的口号。

　　当年同为“华南五虎”的恒大早已一骑绝尘，跑在了富力望尘莫及的远方。而身后急于攻城略地、扎稳脚跟的“闯入者们”不会给富力任何机会，在它们剑指全国的目标下，富力二线地位也面临失守。

　　近年来地产界有个共识“跑进千亿生命线”，即便以价换量，部分房企也在所不惜。因为更大的规模，意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力。

　　这个道理富力自然知晓，2013年的扩张和今夏收购万达酒店或正是基于此。这场世纪交易，最近也出现了变数。

　　富力近期公告称，此前77家酒店中的三亚万达希尔顿酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达的70%权益将不再包含在内，大连万达中心写字楼纳入其中。相对应的收购代价也减少9.51亿元，至189.55亿元。

　　这一变化在一位行业资深分析人士看来，三亚为热门旅游城市，广州和南京分别为一线和准一线城市，消费能力和客流量毋庸置疑，这三家酒店是万达出售的资产包里最优质的资产。

　　该人士坦言，王健林剥出了部分重资产，但依然将最优质的资产握在手中。崇尚高周转的孙宏斌自然不会接手酒店业务。领导层对于周期性行业生意的理解差异正是这三家企业当前发展处于不同段位的根本原因。

　　重资产模式下的富力，想要增长，必然得依靠负债。

　　因此，为了吃下万达的酒店，富力不得不继续借款。截至10月末，富力借款余额约为1399亿元，较上年增加199.03亿元，累计新增借款超过2016年末公司净资产的40%。其中银行贷款139.4亿元，占据67%。

　　负债问题一直困扰着富力，其从2014年起负债率便逐年升高，由69.65%、73.21%、79.31%上升至80.70%。其中，流动负债占据近半，现金流明显承压。

　　程毅敏坦言，监控趋严下，当房企上市需求较为强烈时，会适度削弱土地储备，以期降低负债率。例如万达，便是减负后以更加“轻盈”的姿态来拥抱A股。

　　而和万达一起回A的富力，似乎并未释放出足够的诚意，因为其间举债扩张，导致负债率增高，财务数字不好看恐将影响其回归。

　　这好似一个死循环，在张大伟看来，是无解的，“回A不一定能迎来春天，但是不回一定没有春天”。

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