富力地产十年五次冲击A股 73%资产负债率成隐忧

更新日期 ： 2017-01-20 08:09

2017年01月19日15:55 投资时报

文 | 《投资时报》实习记者  王汉林

　　伴随证监会宣布完善新股发行制度重启IPO，广州富力地产股份有限公司（下称：富力地产）于2015年11月13日披露《首次公开发行A股股票招股说明书》，拟再次重回A股上市。

　　招股书显示，富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额为不超过350亿元。据公告透露，本次募集资金项目将投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城、哈尔滨富力城、北京富力通州运河十号、南京富力尚悦居、无锡富力十号以及佛山富力广场9个项目。

　　业内人士表示，虽然目前富力地产的营业收入逐年走高，可是利润仍然不高。同时该公司还面临资产负债率过高、随时遭遇政策调整等诸多挑战。

　　第五次申请IPO

　　据《投资时报》记者了解，这已是富力地产第五次申请IPO。其前四次的回归A股之路可谓一波三折。

　　早在2005年在香港上市后，富力地产就曾于2007年宣布回归A股，彼时富力地产董事长李思廉还表示“富力地产将铁定在12月底回A股。”但此后由于资本市场环境的各项因素变动，富力地产回A计划也被一拖再拖。

　　2008年5月，富力地产决定重新向A股发出冲刺，最后却受累于房地产宏观调控而以失败告终。

　　时至2010年5月，富力地产股东大会通过“将发行A股计划有效期再延长一年”的决定，这已是其第三次延期回归A股。

　　而在2012年，富力地产为回A进行了第四次努力，但最终还是因为终止审查而使回归计划搁浅。

　　2015年6月，富力再度宣布已重新启动于中国境内建议A股发行，并已聘请相关中介机构开展相关工作。但随后因为证监会暂停IPO申请而五度延期。而在2015年11月13日，富力地产终于第五次正式申请IPO。 

　　为何富力地产在回A之路上频频受挫？业内人士表示，这或与IPO审查政策有一定关系，但最根本的原因还是其过高的负债水平无法通过相关部门的审查，而富力地产此次回A的主要目的之一或许就是缓解高杠杆资金压力。

　　资产负债率过高

　　目前，富力地产是H股上市公司，但作为一家注册地和主要业务发展均在中国内地的房地产企业，存在融资市场的局限性，尚无法有效利用境内资本市场的独特优势进行融资。

　　这份弱势也反映在其盈利中，根据富力地产2014年报显示，由于毛利率下滑以及永续债付息，该公司核心净利率从16%下滑五个百分点至11%，并且自2005年上市十年来首次宣布不派息。

　　据富力地产2015年半年报显示，其营收上升29.49%，但净利润仍然同比下滑3.9%。负债方面，截至2015年6月30日，富力地产合并资产负债率为73.26%，母公司资产负债率为79.37%，扣除预收款项后合并资产负债率为68.65%。富力地产表示，报告期内公司资产负债率总体处于较高水平，主要是因为近几年公司加大银行借款规模，并积极发行公司债券及境外债券增强资金实力，使得公司负债规模有所上升。

　　数据显示，富力地产于2015年上半年度实现17亿元的净利润，但《投资时报》记者同时发现，公司的财务费用和管理费用也达到了15亿元。其中，财务费用增长主要是由于报告期内富力地产借款规模较大，利息支出较多造成的。高负债导致高利息，这15亿元的费用对净利润影响很大，是导致净利下滑的主要因素之一。而据其招股书表示，高负债率与公司所处行业有密切关系，在高地价的大环境下，根据Wind资讯统计数据显示，在上市房企中，超过百亿元负债的房企有59家，占比43%；超过300亿元负债的房企有32家，占比23.3%。

　　同时，房地产是典型的资金密集型产业，富力地产主要通过自有资金积累和外部借款相结合的方式作为在建项目的主要资金来源，若其融资渠道受到限制，资产负债率有可能会进一步提高，对其财务状况构成不利影响。

　　政策调整风险

　　近年来，国家陆续出台一系列宏观调控政策，试图抑制房价过快上涨势头，而房地产行业整体受宏观调控及产业政策的影响较大，房地产企业财务风险与日俱增。

　　分析人士认为，自2009年12月发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》以来，国家对土地的管理越来越严。在国家对土地严格管控下，土地供应量越来越少，土地成本越来越高，房地产企业拿地越来越困难。土地的获取对中小型房地产开发企业来说，可能关系到他们的生存，对大型房地产企业来说，这也关系到其自身利益。

　　与此同时，房地产开发成本也在增加，投资风险不容忽视。2010年6月国土资源部发出做好征地管理工作的通知，要求每两到三年调整征地补偿标准，逐步提高补偿水平。征地拆迁中应给予农民合理补偿，政府征收补偿不得低于类似房地产市价。赔偿标准要求更高，征地拆迁投入资金更大，增加房地产开发成本。同时，快速开发的政策会影响房地产决策和开发速度，匆忙决策容易出现考虑不周的情况，也会影响其投资风险。

　　同时，税收政策也是一项非常重要的宏观调控政策，中国的房地产税收调控政策，主要从土地增值税、房产税等方面进行调控。加强土地增值税的清算，将直接增加房地产企业开发成本，抵减预期收益，对土地储备丰厚、资金链紧张的房地产企业财务风险影响很大，而一些资金比较充裕的公司，其储备了大量土地，若执行土地增值税进行清算，则公司开发成本上升，投资风险加大。同时，土地增值税的清算会对房地产企业的流动资金造成影响，且对中小型房地产企业影响更大。此外房产税的开征，提高了持有房产成本，使房产持有者欲望降低，抑制了投资者的投机性需求，对房地产企业来说，这也加大了资金回收风险。

　　而由于房地产行业具有一定的周期性，未来的政策走向仍具有不确定性。如果公司未来不能积极适应调控政策的变化，不断提升自身的风险控制和经营管理水平，并制定合理的经营策略，则有可能对公司的经营和业绩造成不利影响。

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